Raadsvergadering van 6 februari 1997: Agenda nr.: 9.
Onderwerp: Vaststelling ontwikkelingsplan Poelgeest.

In mei 1996 hebben de gemeenteraden van Oegstgeest en Leiden de structuurschets voor de Broek- en Simontjespolder vastgesteld. Na die vaststelling heeft de projectorganisatie gewerkt aan het ontwikkelingsplan. De stuurgroep, bestaande uit de portefeuillehouders van de drie betrokken gemeenten, heeft het ontwikkelingsplan goedgekeurd en aan de colleges van burgemeester en wethouders van Oegstgeest, Leiden en Warmond voorgelegd. Die colleges hebben met het ontwikkelingsplan ingestemd en besloten het aan de inspraak voor te leggen en vervolgens aan de gemeenteraden voor te leggen ter vaststelling.

Het ontwikkelingsplan is een belangrijke schakel tussen de structuurschets en de bouw- en inrichtingsplannen. Het bevat uitgangspunten en normen ten aanzien van de diverse onderdelen van het plan en visualiseert deze. Het is echter nadrukkelijk geen plattegrond van de nieuwe wijk, omdat het ontwikkelingsplan nog moet worden vertaald in bouw- en inrichtingsplannen.

Het rapport 'ontwikkelingsplan Poelgeest' gaat in op vrijwel alle belangrijke deelaspecten. Dit voorstel is daarom beperkt tot de hoofdlijnen en een enkele nadere toelichting. Uit de titel van het rapport kunt u opmaken dat de stuurgroep als naam voor de wijk 'Poelgeest' hanteert. In de verdere stukken wordt die naam dan ook gebruikt.

Het opstellen van het ontwikkelingsplan heeft meer tijd gevergd dan de stuurgroep aanvankelijk had gedacht. Hiervoor is een aantal oorzaken. Er is de nodige tijd besteed aan een aantal deelonderzoeken ten behoeve van het ontwikkelingsplan. Daarnaast was er een aantal ontwikkelingen waar nog onvoldoende rekening mee bleek te zijn gehouden, zoals de vergunningcontour van de afvalwaterzuiveringsinstallatie en de noodzaak de hoofdroute voor het autoverkeer te verplaatsen. Dit was nodig omdat op de gedachte plaats de hoogspanningsleidingen te laag hangen. Maatregelen aan de hoogspanningsleidingen zijn zeer kostbaar.

Ten slotte heeft ook een aantal inhoudelijke punten veel tijd en aandacht gevraagd. Het Trekvaartplein is hiervan een voorbeeld. In de convenanten is uitgegaan van 40 standplaatsen in de nieuwe wijk. Bij de uitwerking is intensief gesproken over de wijze waarop meer standplaatsen zouden kunnen worden gehandhaafd. Daarbij spelen overwegingen als integratie, stedenbouw, exploitatie, volkshuisvesting en het rijksbeleid met betrekking tot woonwagens een rol. Deze gesprekken hebben tot een voorstel geleid dat door de gehele stuurgroep wordt ondersteund. Het heeft echter wel veel tijd gevraagd.

De hiervoor beschreven problematiek had nog een ander gevolg. Het was niet mogelijk gedurende het opstellen van het ontwikkelingsplan goed overleg met betrokkenen te voeren over de inhoud daarvan. Dergelijk overleg is pas mogelijk indien een voldoende afgewogen standpunt door de stuurgroep is ingenomen. Er bestaat een duidelijke samenhang tussen de diverse onderdelen van het ontwikkelingsplan en de daarbij behorende overwegingen. Het is daardoor niet mogelijk over een deel van het plangebied te praten zonder het hele plangebied daarbij te betrekken. Het overleg met de bewoners van de woonschepen heeft er wel toe geleid dat overeenstemming met alle betrokkenen is bereikt, waardoor de aanleg van de tijdelijke bouwbrug inmiddels gaande is. De stuurgroep heeft uitdrukkelijk de inzet om bij de uitwerking van het ontwikkelingsplan tot concrete bouw- en inrichtingsplannen tot goed inhoudelijk overleg te komen. Hierbij kan worden gedacht aan de inrichting van het Trekvaartplein, de uitwerking van de bebouwing aan de Lange Voort, de vormgeving van de hoofdroute door de wijk en de uiteindelijke situering van de ligplaatsen. De stuurgroep spreekt de hoop uit dat de betrokkenen ook tot constructief overleg bereid zullen zijn.

Bureau Kuiper Compagnons heeft een aantal mogelijke stedenbouwkundige invullingen van het plangebied aangegeven, waarbij ook naar duurzaamheid en naar de milieucompensatie is gekeken. Ondertussen zijn door andere bureaus onderzoeken uitgevoerd naar deelaspecten. Het gaat hierbij om energie, waterhuishouding, autoluwheid en het woningbouwprogramma. Voorts is het conceptontwikkelingsplan door het Centrum voor Milieukunde van de Rijksuniversiteit Leiden (CML) beoordeeld ten aanzien van de milieucompensatie. Omdat bleek dat een deel van de woningen binnen de vergunningcontour van de Afvalwaterzuiveringsinstallatie (AWZI) Leiden-noord zou vallen, is tevens onderzocht welke maatregelen moeten worden getroffen om alle woningen buiten die zone te laten vallen.

a. Energie

Ten aanzien van het energieverbruik van woningen gelden landelijke normen: de EnergiePrestatieNorm (EPN). Momenteel is de norm 1,4. Vanaf 1998 zal de norm 1,2 zijn en vanaf 2000 1,0. De stuurgroep heeft als ambitie opgenomen om voor de hele wijk een EPN van 1,0 te halen, met voor deelgebieden 0,8. Bij het opstellen van de onderliggende rapportage zijn zowel de energiebedrijven als marktpartijen betrokken geweest. Om deze doelstelling te halen is een oriëntatie op het zuiden van 80% van de woningen, binnen de oriëntatiemarges van zuidwest en zuid- oost, noodzakelijk. Het ontwikkelingsplan heeft een oriëntatie van 60% op het zuiden. Bij uitwerking tot bouwplannen zal een hogere oriëntatiegraad moeten worden gehaald door situering van de ingestraalde gevels. Daarbij kan bij een juiste gevelindeling voor wat betreft het glasoppervlak nog steeds de doelstelling worden gehaald. De formele EPN erkent niet alle mogelijke maatregelen om het energiegebruik te beperken. In overleg met de NOVEM (verzelfstandigde overheidsorganisatie die met subsidie van EZ adviseert over energie en milieu) zullen die nog niet erkende maatregelen worden omgerekend naar EPN-normen, zodat ook die bij de maatregelen kunnen worden meegewogen.

Naast het energiegebruik heeft de stuurgroep een ambitie geformuleerd ten aanzien van de uitstoot van koolstofdioxide (CO2): het beperken van de CO2-uitstoot tot 50% van die van 1989. Hiervoor is het noodzakelijk dat een substantieel deel van de woningen wordt aangesloten op stadsverwarming, zo mogelijk door middel van zogenaamde lage temperatuur-verwarming. Daarvoor is het noodzakelijk dat aan de zijde van de Merenwijk (waar de stadsverwarming aanwezig is) in hoge dichtheden wordt gebouwd. De NV. Energie- en Watervoorziening Rijnland onderzoekt de mogelijkheden om daarnaast alternatieve vormen van energie en/of warmteopwekking tot stand te brengen.

Het plan voor de waterhuishouding gaat uit van het in het plangebied zoveel mogelijk vasthouden en reinigen van hemelwater. Bij een dergelijke gesloten waterhuishouding hoeft in de zomer geen vuil water uit de boezem te worden ingelaten. Overigens zal in de eerste jaren (beperkte) vervuiling van het water optreden door in de (agrarische) bodem aanwezige stoffen. Een gesloten waterhuishouding brengt eenmalige en structurele kosten met zich die hoger zijn dan die bij een traditioneel systeem. Voor de waterhuishouding is tevens van belang dat zo weinig mogelijk zal worden opgehoogd. Dit is uiteraard ook van belang voor de duurzaamheid in het algemeen. Doordat in beginsel geen hemelwater uit de wijk zal worden afgevoerd, zal aanzienlijk kunnen worden bespaard op de kosten voor riolering. In het openbaar gebied zal alleen de hoofdverkeersroute van een riolering worden voorzien. Het overige hemelwater zal door een fijnmazig systeem van waterlopen en -gangen naar het circuit binnen het plangebied worden afgevoerd. Ondanks de besparing op de kosten van riolering zal het gekozen systeem voor de waterhuishouding extra kosten tot gevolg hebben. Deze zijn in de exploitatie opgenomen. De gekapitaliseerde onderhoudslasten, voorzover zij de gemeente regarderen, worden bij het dekkingsplan van het voorgecalculeerde tekort betrokken.

Een toetsing aan het autoluw-zijn van de wijk is uitgevoerd door de Grontmij. De komst van een voorstadhalte van de NS is dusdanig van belang dat de voorgestane beperking van het autogebruik niet kan worden gehaald indien het station er niet komt. De stuurgroep zet zich dan ook in voor de realisering van het station en is voorzichtig optimistisch. Daarnaast zijn de route en de frequentie van het openbaar vervoer per bus van groot belang. De mogelijkheden die tot op heden zijn aangegeven voor een busverbinding zijn onvoldoende om een werkelijke bijdrage aan de beperking van het gebruik van de auto te veroorzaken (overdag 1 bus per uur, 's avonds geen busdienst, een zeer indirecte verbinding naar belangrijke bestemmingen). De stuurgroep heeft nader advies gevraagd over de mogelijkheden van een betere busverbinding. Dit wordt opgenomen in een nieuwe lijnvoeringstudie.

De beperking van het autogebruik zal in hoofdzaak tot stand moeten worden gebracht door het stimuleren van het gebruik van de fiets. Hiervoor is een uitstekend padenstelsel in het plan opgenomen. Aanbevolen wordt enkele verbindingen extra te realiseren. In het stedenbouwkundig plan zijn gebieden aangegeven waar op een verschillende manier wordt omgegaan met het stallen van de auto. Hierbij is met name de zone direct ten westen van het spoor van belang. Dit gebied met 380 woningen is autovrij ontworpen. Dit houdt in dat men wel voor de woning kan komen om te laden en te lossen en voor hulpdiensten, maar dat de auto er niet mag blijven. Een dergelijk groot autovrij gebied is nog niet gerealiseerd. Een juiste verkoopstrategie voor de 'duurzaamste wijk van Zuid-Holland' zal voldoende vraag kunnen opwekken.

De in de convenanten overeengekomen aantallen kunnen worden gehaald. Bureau Kolpron heeft daarbij een onderzoek gedaan naar de differentiatie. De opdracht luidde te kijken naar het programma dat een maximale doorstroming tot gevolg zou hebben, het programma dat een maximale grondopbrengst zou genereren en ten slotte naar een mix die recht zou doen aan beide doelstellingen. De mix komt op hoofdlijnen overeen met de uitgangspunten zoals die eerder zijn besproken. De stuurgroep meent dat deze differentiatie evenwichtig recht doet aan beide, grotendeels tegenstrijdige doelstellingen en heeft deze differentiatie dan ook op hoofdlijnen overgenomen. Door het verhogen van het aandeel meergezinswoningen ten koste van met name de duurdere eengezinshuizen wordt zelfs een licht verbeterd doorstroomprofiel bereikt ten opzichte van het tussenmodel zoals in het woningmarktonderzoek is aangegeven.
De voorgestelde opzet voor het Trekvaartplein heeft overigens tot gevolg dat een relatief groot deel van de goedkopere woningen op Leids grondgebied zal worden gerealiseerd. De stuurgroep acht dit aanvaardbaar. Ten eerste omdat de gemeentegrenzen minder dan voorheen van belang zijn als gevolg van de gewijzigde systematiek van woningtoewijzing en ten tweede omdat een maximale inspanning moet worden gedaan om de problematiek rond het Trekvaartplein op goede wijze tot een oplossing te brengen.

Het ontwikkelingsplan is een tussenfase in de totale ontwikkeling van de nieuwe wijk. Op het schaalniveau van het ontwikkelingsplan kunnen nog niet alle voorgestelde en gewenste maatregelen volledig worden opgenomen en uitgewerkt. Daarnaast is er sprake van een aantal tegenstrijdigheden tussen verschillende ambities, zodat (in ieder geval voorlopig) compromissen noodzakelijk zijn. Een voorbeeld van dit laatste is de zuid-oriëntatie van woningen: 80% is gewenst, maar binnen de stedenbouwkundige randvoorwaarden is dit nog niet volledig waar te maken. Met name door de uitwerking van de ambitie milieucompensatie in de Heempolder is de noord-zuid oriëntatie vooralsnog beperkt tot 60%. Zoals aangegeven verwacht de stuurgroep dat, door aanpassingen bij de uitwerking van de deelplannen en/of aanvullende maatregelen, de EPN-ambities zullen worden gehaald. Ook bij het thema 'autoluw' is dit het geval. Het ontwikkelingsplan geeft weliswaar belangrijke aanzetten, maar door de inrichting en vormgeving van routes voor de auto, het langzaam verkeer en het openbaar vervoer zal de gewenste beperking van het autogebruik en de snelheid van het autoverkeer uiteindelijk moeten worden bereikt.

De stuurgroep wil hiermee aangeven, dat in het ontwikkelingsplan op vele punten afwegingen zijn gemaakt. Het is niet mogelijk elke ambitie volledig te halen. Ten aanzien van de duurzaamheid in het algemeen en de milieucompensatie in het bijzonder meent de stuurgroep dat het ontwikkelingsplan aan de uitgangspunten voldoet. Het CML heeft de milieucompensatie getoetst aan de hand van het ontwikkelingsplan en heeft daar een hoge waardering aan gegeven: de voorgestelde maatregelen leveren meer milieuwaarden op dan er door de bebouwing verloren gaan. Wel wijst het CML er terecht op dat de uiteindelijke 'score' in belangrijke mate af zal hangen van de uitwerking van het ontwikkelingsplan.

De milieucompensatie zal voor een belangrijk deel op het Warmonder grondgebied plaatsvinden. Het gebied aan de spoorzijde zal een nat karakter krijgen en een bijbehorende inrichting krijgen. Het idee is de westelijke zijde niet te vernatten en dit gebied niet helemaal in te richten, maar meer om voorwaarden te scheppen waardoor het gebied een eigen, natuurlijke ontwikkeling door kan maken. Ongeveer op de grens tussen het natte en het droge gebied ligt het biezenveld dat een belangrijke rol speelt in het gesloten watersysteem.

De ontwikkelingsrichting voor het Trekvaartplein is in het ontwikkelingsplan weergegeven in de vorm van twee vlekken waar een nadere verkaveling voor 71 standplaatsen en de vervanging van de culturele accommodatie moet worden ontwikkeld. Ook is de continuïteit van de milieuzone aangegeven in de vorm van de groene binnenhof. Deze woonhof is overigens wel heel gesoleerd op de plankaart weergegeven.
In de inspraaknotitie is, met name onder F6, aangegeven dat wij bereid zijn tot nader overleg over de invulling van het Trekvaartplein binnen de daar genoemde randvoorwaarden.

De stuurgroep concludeert, dat het ontwikkelingsplan een goed evenwicht tussen de verschillende doelstellingen laat zien en daarbij hoge, doch realistische ambities in zich heeft.

Het bureau BBN uit Houten heeft op basis van het ontwikkelingsplan de exploitatie aangepast. Het voorlopig dekkingsplan zoals vastgesteld bij de opening van de exploitatie in 1995 is eveneens bijgesteld aan de huidige uitgangspunten en gegevens inzake uitkering gemeentefonds, onroerende-zaakbelasting. De exploitatie per 1 januari 1997 en het daarbij behorende dekkingsplan liggen voor de raadsleden vertrouwelijk ter inzage bij het hoofd van de afdeling Openbare Werken.

Uw raad heeft bij de vaststelling van de exploitatie en het voorlopig dekkingsplan op 9 mei 1995 bepaald dat bij de planuitwerking een resultaatsverbetering van circa f 10 miljoen zou moeten worden gerealiseerd (bij de onderhandelingen met de provincie en gezamenlijke gemeenten is vastgesteld dat een resultaatsverbetering van circa f 8 miljoen haalbaar zou moeten zijn). Deze resultaatverbetering is mede het gevolg van minder kosten als gevolg van het vervallen van de derde ontsluiting richting Oegstgeesterweg, de renteverlaging en lager berekende negatieve BTW-uitgave. De minderkosten zijn zeker niet het gevolg van een lagere kwaliteit van de wijk. Zo is als extra programma-eisen voorzien in integraal waterbeheer en afscherming AWZI.

Gelet op het vertrouwelijk karakter van de exploitatie-opzet wordt volstaan met een toelichting op de totale investering en opbrengsten alsmede het dekkingsplan.

De exploitatie is voor wat de woningbouwlocatie betreft gebaseerd op de differentiatie zoals vermeld in het ontwikkelingsplan. De uitgangspunten van de berekening stammen vrijwel overeen met de hoofdlijnen van de lokatiesubsidieaanvraag, met dien verstande dat de maximaal 30% in de lagere categorie is voorzien. De exploitatie kent een investeringsniveau van f 91 miljoen en een opbrengstenniveau van f 66 miljoen (op prijspeildatum). Het resultaat van de exploitatie na de planperiode bedraagt op basis van netto contante waarde circa f 27 miljoen negatief hetgeen t.o.v. 1995 f 9 miljoen lager is dan toen was voorzien (circa f 36 miljoen).

De dekkingsbronnen voor het tekort van de exploitatie zijn ten gevolge van de veranderingen in de berekening gemeentefonds/OZB, locatiesubsidie en opbrengsten tijdens de planperiode veranderd. De dekking was in 1995 geraamd op f 32,8 miljoen.

Het tekort is thans herrekend op f 27,5 miljoen. Onder aftrek van lokatiesubsidie en de incidentele baten resteert een tekort van f 15,6 miljoen. De dekkingsmiddelen zijn gekapitaliseerd op f 16,1 miljoen ofwel een beperkt overschot van circa f 600.000,00 (netto contante waarde). Binnen de eerder geformuleerde uitgangspunten is het exploitatietekort derhalve budgettair-neutraal op te vangen. Wij zullen u via de jaarlijkse bijstelling van de exploitatie informeren over inkomsten en uitgaven en ontwikkelingen ten aanzien van het dekkingsplan.

Een aantal werkzaamheden is en wordt reeds uitgevoerd: de verplaatsing van woonschepen, de bouw van de tijdelijke bouwbrug en de bodemsanering. Met de betrokken eigenaren van gronden en jachtwerven wordt intensief gesproken over de verwerving van de benodigde gronden. Met een aantal grondeigenaren is op hoofdlijnen overeenstemming bereikt. Vermeld dient daarbij te worden dat de fasering zoals in het ontwikkelingsplan is aangegeven indicatief is. Er kan waarschijnlijk niet van worden uitgegaan dat een belangrijk deel van het Trekvaartplein reeds in het eerste jaar zal kunnen worden gerealiseerd.

De verdere planning wordt in hoge mate bepaald door de termijnen van de locatiesubsidie. Op grond van die termijnen dient in november 1997 met de feitelijke bouw van de eerste woningen te worden begonnen. Het voorontwerp-bestemmingsplan is in voorbereiding. Het bestemmingsplan zal echter niet tijdig gereed zijn om als basis voor vergunningverlening te kunnen dienen. Daarom zal gebruik moeten worden gemaakt van de procedure van artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Het is noodzakelijk kort na de vaststelling van het ontwikkelingsplan de eerste bouwplannen te presenteren en in procedure te brengen. Het is de bedoeling de eerste woningen te bouwen in de zone tussen de Broekweg en de hoogspanningszone, met name omdat de bodemgesteldheid daar het meest geschikt is om op korte termijn met de bouw te beginnen.

Het zal dus noodzakelijk blijven om alle benodigde besluiten tijdig te nemen en de procedures nauwgezet te bewaken.

Er zal geen tijd zijn om een beeldkwaliteitsplan voor Poelgeest op te stellen. De samenhang tussen de ruimtelijke kwaliteiten zal echter wel bewaakt moeten worden. Daartoe is een eerste aanzet gegeven is de sfeerbeelden in het ontwikkelingsplan. De stuurgroep werkt aan de invulling van de zogenaamde vormcoördinatie om de gewenste samenhang te bereiken.

Bij het opstellen van de bouw- en inrichtingsplannen zullen de eerder geformuleerde ambities en doelstellingen nader worden ingevuld. Hiervoor zal de benodigde externe deskundigheid worden ingeschakeld, maar ook zal overleg worden gevoerd met maatschappelijke groeperingen en andere betrokken organisaties zoals de Leidse Milieu Raad, de VAC, de brandweer en de politie.

Eerder in dit voorstel is toegelicht dat de stuurgroep heeft moeten vaststellen dat bij het opstellen van het ontwikkelingsplan geen inhoudelijk overleg met direct betrokken bewoners kon worden gevoerd. Bij de uitwerking van het ontwikkelingsplan zal daar wel de nodige tijd voor zijn. Binnen de ruimte die het ontwikkelingsplan biedt zal de stuurgroep een maximale inspanning verrichten om door middel van overleg tot breed gedragen uitwerkingen te komen. Met de bewoners van de Lange Voort zal met name kunnen worden gesproken over de uitwerking van de bebouwing langs die Lange Voort en over de vormgeving en inrichting van de Lange Voort zelf en die van de hoofdroute door de wijk.

Met de bewoners van de woonschepen zal vooral worden gesproken over de uiteindelijke verdeling van de ligplaatsen en de juridische vormgeving daarvan, over de inrichting van de Haarlemmertrekvaart en over de wijze en de plaats van de afsluiting van de Haarlemmertrekvaart voor het snelverkeer en over de bebouwing nabij de Haarlemmertrekvaart. Een aantal van deze onderwerpen is eveneens van belang voor de bewoners van de woningen aan de Haarlemmertrekvaart.

Over de reconstructie van het Trekvaartplein wordt al jaren gesproken. In 1989 zijn al afspraken met de toenmalige staatssecretaris gemaakt, waarbij 40 standplaatsen zouden kunnen worden gehandhaafd mits die zouden worden geïntegreerd in een woonwijk in de Broek- en Simontjespolder. Inmiddels is het woonwagenschap met de bewoners in gesprek over een notitie die moet leiden tot de instemming van de huidige staatssecretaris om meer dan 40 standplaatsen te handhaven. Vanwege zowel de voorgeschiedenis als de omvang van de voorgestelde wijzigingen op het Trekvaartplein zal zeer veel aandacht aan het overleg met de bewoners moeten worden besteed. Daarbij zullen alle aspecten van de herinrichting van het Trekvaartplein en omgeving en van de alternatieve locatie aan de orde moeten komen.

Doordat vrijwel al de hiervoor genoemde punten van overleg niet voor de eerste bouwplannen behoeven te zijn afgerond, is er voldoende tijd voor dat overleg.

De inspraak op het ontwikkelingsplan heeft betrekking op de uitwerking die in het plan is gegeven aan de structuurschets zoals die in mei 1996 is vastgesteld. De inhoud van die structuurschets is na inspraak door de raden vastgesteld en staat dus niet meer ter discussie in de inspraak over het ontwikkelingsplan.

Het concept-raadsvoorstel heeft voor de inspraak ter visie gelegen van 11 november tot en met 15 december 1996. Op 12 november is een inspraakavond georganiseerd.

Wij stellen u voor het ontwikkelingsplan Poelgeest vast te stellen en de stuurgroep uit te nodigen op korte termijn uitwerkingsplannen voor te leggen, nadat die plannen zijn besproken met de daarvoor in aanmerking komende partijen. Tevens stellen wij u voor de exploitatie voor 1997 en het dekkingsplan vast te stellen.